U periodu od 2023. do 2025. godine u svim gradovima i opštinama u Bosni i Hercegovini rasla je prosječna cijena nekretnina.
Najviše vrijednosti zabilježene su u centralnim opštinama Sarajeva, međutim, tržište nije bilo dinamično na ovom polju samo u glavnom gradu BiH, te je rast cijena evidentiran i u drugim urbanim sredinama: Ilidži, Vogošći, Zenici, Mostaru i Tuzli.
Prema zvaničnim podacima objavljenim u Izvještaju o stanju tržišta nekretnina u Federaciji BiH za 2025. godinu najviše su se kupovali stanovi između 40 i 70 metara kvadratnih, a najmanje oni koji premašuju 100 m2.
Najviša prosječna cijena stana po kvadratnom metru u Federaciji BiH je ostvarena u opštini Neum. Međutim, tu se radi o apartmanima namijenjenim za odmor, dok su najviše prosječne cijene stanova ostvarene na području opštine Stari Grad Sarajevo i Novo Sarajevo.
More Read
U Neumu se cijena kvadratnog metra kretala u rasponu od 1.530 do 9.000 KM, u opštini Stari Grad Sarajevo između 1.110 i 7.970 KM, Centar Sarajevo 1.460 i 7.480 KM, Tuzli 280 KM i 4.950 KM, Zenici 500 KM i 5.120 KM, dok je u Zenici minimalna kupoprodajna cijena iznosila 500 KM, a maksimalna 5.120 KM, Travniku 680 KM i 4.310 KM, a Lukavcu 430 KM i 3.400 KM.
Cijene godišnje rasle od 9 do 20 posto
Kada je o godišnjoj stopi rasta, u 2024. godini cijene su rasle od 9 % do 20 %, dok je u 2025. godini zabilježen dodatni porast u većini sredina. Najizraženiji rast desio se u Mostaru, Zenici i sarajevskoj opštini Ilidža.
U opštini Stari Grad prošle godine je prodat i najskuplji stan u FBiH, ukupne cijene 1.315.000 KM. Smješten u zgradi iz 1900. godine, te korisne površina 165 m². Kada je o kućama riječ, zvanični podaci pokazuju da je najskuplji kupoprodajni ugovor sklopljen za kuću koja se nalazi u opštini Hadžići, vrijednosti 1.962.000 KM sa korisnom površinom 397 m2 i ukupnom površinom parcele 1.253 m2.
Podaci iz Godišnjeg izvještaja o tržištu nekretnina Republike Srpske za 2025. godinu pokazuju da je tržište nastavilo rasti. Ukupan promet povećan je za oko 210 miliona KM u odnosu na 2024. godinu, broj kupoprodajnih ugovora porastao je za 2,5 posto, dok je broj prometovanih nekretnina veći za 1,1 odsto.
Najviše nekretnina prometovano je u Banjaluci i Bijeljini, dok je najviše transakcija bilo vezano za poljoprivredno zemljište.
Najskuplji stan i kuća
Prosječna cijena stana u Republici Srpskoj u 2025. godini iznosila je 2.567,1 KM po metru kvadratnom i za oko 115 KM je viša nego 2024. godine.
Međutim, prosjek značajno podižu skupe turističke lokacije, prije svega Jahorina, gdje je prosječna cijena dostigla 4.689 KM/m², dok je pojedinačni rekord iznosio gotovo 12.000 KM/m², te se odnosi na najskuplji prometovani stan u Srpskoj u prošloj godini.
More Read
Korisna površina stana čija je cijena iznosila 798.000 KM je 66,8 metara kvadratnih, nalazi se u objektu izgrađenom 2024. godine na Jahorini (opština Pale), a prometovan je između dva pravna lica.
Najskuplja prodana kuća u Srpskoj, vrijedna 600.000 KM, evidentirana je u Trebinju (naselje Gradina). Kuća je sagrađena 1967. godine, korisne površine 316 m², te dolazi sa parcelom od 457 metara kvadratnih
Rast cijena nekretnina prema riječima bankarskog i finansijskog stručnjaka Dine Osmanbegovića, direktno proizvodi situaciju u kojoj postoji ogroman broj stanova koji se preprodaju ili ostaju prazni, dok istovremeno postaju sve nedostižniji za obične građane.
Osmanbegović ističe da postoje dvije kategorije kupaca stanova. Prvu čine ljudi koji nekretnine kupuju za stanovanje, dakle za njihovu osnovnu namjenu. Drugu grupu čine investitori koji u nekretnine ulažu slobodni kapital. Iako je riječ o legalnoj i legitimnoj praksi, on napominje da je ulaganje u nekretnine na Balkanu tradicionalno najčešći oblik investiranja, budući da ne postoji berza niti druge razvijene mogućnosti za plasman kapitala.
– Trenutno pobjeđuju investitori koji parkiraju novac u nekretnine, koje su neproporcionalno poskupjele, pogotovo one koje nisu nove ili renovirane – kazao je Osmanbegović za N1.
Prema njegovim riječima, ne postoji jasan pokazatelj koji bi definisao kada su cijene “previsoke”.
– Kakva će situacija biti? Ovo može samo jedna ekonomska kriza riješiti, nažalost, jer je neprirodan trend takav da vam sve više prosječnih plata treba za kvadrat stana – kaže on, dodajući da je opadajuća mogućnost priuštivosti stambenog prostora. “I koliko dugo je to održivo, vidjećemo.”
Smatra kako mjere poput oslobađanja od dijela PDV-a, predstavljaju paušalna rješenja bez značajnijeg uticaja na tržište stanova namijenjenih stanovanju.
“Nekretnine će i dalje ostati visoko u smislu visokih cijena, jer nema drugog načina, s obzirom da je makroekonomski gledano generisan veliki iznos slobodnog novca. To ja stalno ponavljam; velika monetarna masa kruži, i ona mora biti negdje investirana. Veoma su ograničene mogućnosti. Vi ne možete lako iznijeti kapital vani. Tako uvećane mase novca, generisane na razne načine; ima tu i sivog, vjerovatno i crnog novca; utiču na cijene nekretnina, jer je to u stvari područje gdje se taj novac najviše usmjerava u smislu investicije. Kao i u brojnim drugim segmentima, plaćaju to, da ih tako nazovemo, najobičniji građani, oni koji kupuju stanove za stanovanje.”
Jednom mladom bračnom paru, podsjeća on, potrebno je između 300.000 i 400.000 hiljada maraka da kupe stan.
Šta može zaustaviti rast cijena nekretnina u BiH? Nažalost, samo kriza
– Ako nisu u stanju da skupe ta sredstva na drugi način, ili da dio sredstava finansiraju od rodbine, ušteđevine, porodičnog transfera od starijih ka mlađima, oni se moraju zadužiti. Bez obzira što su kamatne stope relativno niske, to su veliki iznosi na duge rokove koji donose ogromna opterećenja zaduženicima – kaže Osmanbegović.
Vrativši se na tezu da bi cijene mogla obuzdati jedino ozbiljnija ekonomska kriza, Osmanbegović podsjeća na predviđanja pojedinih analitičara da postoji mogućnost blaže recesije, a možda, vezano i za ishod dešavanja u Zalivu, i dublje depresije.
– Dosta je negativna ekonomska situacija, jako je puno napuhanih sredstava, priča se o AI bubble, takozvanom balonu vještačke inteligencije; ogromna sredstva su uložena u taj segment, a on za sada, trenutno i u vrlo neposrednoj budućnosti, ne nosi adekvatne prinose ili prihode. Znači, ta ulaganja trenutno nisu ekonomski racionalna. Ona su na granici racionalnog, iako mnogi u to ulaze i podstiču, i to najbogatiji i najuticajniji investitori.
Šta će se tu desiti? Ako se pogleda dot-com bubble koji se desio početkom 2000-ih godina, to je bila kriza u kojoj su svi bili okrenuti prema kompjuterima, informatici, bilo je ogromno ulaganje, i onda se desila kriza. Vrlo lako se može desiti jedna slična, čak mnogo obimnija, a ona onda ima svoj uticaj i lokalno, ako se sjećate 2008., i kako su stvari tekle.
Doduše, tada je kriza bila generisana krizom banaka, ali nevažno je koji je generator. Obično su identične posljedice; vrijednost nekretnina, vrijednost imovine, vrijednost aktive, vrijednost novca pada, i dolazi do deflacije, dolazi do krize. Na stranu inflacija, deflacija, to je vrijednost novca, ali prestaje rast, dolazimo do negativnog rasta ili zaustavljanja rasta, kako na planetarnom, tako i na lokalnom nivou. Onda to utiče na sve ostalo – zaključuje Osmanbegović.
